במשך שנים, סוגיית קרקעות הכנסייה לשעבר בלב ירושלים שהוחכרו לקק”ל נתפסת כפצצת זמן משפטית-קניינית מורכבת. דיון של עורכי דין, שמאים ויזמים שהשורה התחתונה שלו היא בעיקר חוסר ודאות שגורם לשחיקה ממשית של עשרות אחוזים בשווי הדירות. אבל המציאות של 2026 חושפת אמת אחרת, עמוקה יותר: זה כבר לא רק משבר קנייני נדל”ני אלא גם משבר ביטחוני-אזרחי. מאחורי הוויכוחים על חכירה, בעלות וזכויות, מסתתרת בעיה קריטית אחת: משפחות רבות חיות בדירות ללא מיגון תקני, ללא ממ”דים, ובעיקר ללא יכולת או אפשרות אמיתית לשפר את מצבן.
כשאין ודאות – אין התחדשות
הקשר בין מצב קנייני לבין ביטחון פיזי אינו מובן מאליו לציבור הרחב אבל הוא ברור היטב לכל מי שמכיר את עולם הנדל”ן. התחדשות עירונית, חיזוק מבנים, הוספת ממ”דים - כל אלה נשענים על תנאי בסיסי אחד: ודאות משפטית. כאשר זכויות הקרקע אינן מוסדרות, וכאשר עתיד החכירה אינו ברור, כמעט בלתי אפשרי לקדם פרויקטים משמעותיים. יזמים נרתעים, בנקים לא מממנים, והדיירים נותרים תקועים. כך נוצר מצב אבסורדי: דווקא בשכונות מבוקשות, במרכז העיר, קיימים מבנים ישנים שאינם עומדים בסטנדרטים הבסיסיים של מיגון בגלל סוגיית החכירה הלא פתורה של קרקעות הקק”ל.
מציאות ביטחונית שלא מחכה להסדרה
בישראל של השנים האחרונות, שאלת המיגון אינה תיאורטית. היא חלק בלתי נפרד מהחיים. אזעקות, מערכות וסבבי לחימה מול איראן וחיזבאללה ואיומים משתנים הופכים את הממ”ד למרכיב חיוני - לא מותרות. ובכל זאת, בשכונות רחביה, טלביה וניות בירושלים, משפחות רבות נתקלות בקושי של ממש בגללו הן עדיין מתגוררות בדירות ללא מרחב מוגן תקני. התוצאה היא פער הולך וגדל בין אזורים שבהם מתקיימת התחדשות עירונית מואצת לבין אזורים “תקועים”.
הקיפאון שמסכן חיים
הקיפאון הנדל”ני אינו רק עניין של ערך נכסים או שוק חופשי שהולך ומסתבך. הוא הופך בפועל לסיכון בטיחותי. מבנים ישנים, ללא חיזוק, ללא ממ”דים, לעיתים גם ללא תשתיות מותאמות - דוגמת מעליות וחניות - הם מציאות שכל עוד אין פתרון קנייני, אין גם יכולת לטפל בכך בקנה מידה רחב. חשוב לציין: כיום מקדמת חברת אקסטל, בעלת הקרקע, התחדשות עירונית במספר מתחמים, ולפי פרסומים, ישנה התקדמות לא מבוטלת ומאות משפחות נמצאות איתה במשא ומתן. מנגד, גם כאשר יש רצון מצד הדיירים, ושיתוף פעולה ודחיפה מצד אקסטל, בחכירת הקרקע - הסוגיה שבה ועולה ומחייבת הסדרה. הזמן מעמיק את הבעיה: המבנים מתיישנים, הפערים הבטיחותיים גדלים, עלויות השיקום העתידי מתייקרות ובעיקר הסיכון לתושבים נותר בעינו. כל זה כשלכולם ברור שאין שום דרך אחרת לדאוג למיגון ראוי לתושבים ועל הצורך בימים אלה מיותר להכביר מילים.
חלון הזדמנויות – גם לביטחון
דווקא בתוך המשבר הזה, נוצרה בשנים האחרונות הזדמנות ייחודית: אפשרות להסדרה כוללת של הזכויות בין אקסטל לבין חוכרת הקרקעות קק”ל, שתאפשר לפתוח את החסמים ולהניע תהליכים רחבי היקף. כאמור, נראה שאקסטל מצידה כבר פועלת בהצלחה מול רבים מהדיירים לקדם התחדשות עירונית, ובאמצעותה לפתור שתי ציפורים במכה - פתרון לסוגיית החכירה באמצעות הבטחת הבעלות לדיירים, ולצד זאת כמובן להביא להתחדשות המבנים באמצעותה יושגו הביטחון והבטיחות הדרושים. המשמעות של הסדרה כזו חורגת הרבה מעבר להיבט הכלכלי: היא מאפשרת חיזוק מבנים, פותחת את הדרך להוספת ממ”דים, יוצרת תנאים למימון בנקאי ומחזירה שליטה לדיירים על עתידם. במילים אחרות, היא יכולה להפוך בעיה קניינית לפתרון ביטחוני.
האינטרס הציבורי - שילוב זרועות שיבטיח פתרון עכשיו
הדיון סביב קרקעות הכנסייה לשעבר נתפס לעיתים כעימות בין אינטרסים: דיירים, יזמים, גופים ציבוריים. אך במבט רחב יותר, מדובר באינטרס ציבורי מובהק. עיר כמו ירושלים אינה יכולה להרשות לעצמה שכונות שלמות שאינן עומדות בסטנדרטים בסיסיים של מיגון. בסופו של דבר, המשבר הזה חושף נקודה עמוקה יותר על ניהול ואחריות ציבורית. נדמה שכל הצדדים, הקק”ל, המדינה, העירייה והבעלים צריכים לקחת אחריות ולהבין שבית אינו רק נכס כלכלי. הוא תשתית חיים. וכאשר תשתית זו אינה מותאמת לאיומים הקיימים, המחיר עלול להיות כבד. הפתרון אינו פשוט, אך הכיוון ברור: יצירת ודאות שתאפשר פעולה. הגיע הזמן שכל הגורמים הרלוונטיים ובראשם הקק”ל ייכנסו לחדר ויצאו עם פתרון שיבטיח win win לכולם. במציאות של ימינו אין יותר פריווילגיה לחכות
