מאות משפחות בלב ירושלים חיות על קרקעות שהיו בעבר בבעלות הכנסייה והוחכרו לקק"ל, אך הזכויות עליהן מוגבלות בזמן. מה שנראה במשך שנים כבעיה רחוקה הפך למציאות יומיומית של חוסר ודאות, ירידת ערך נכסים וקושי הולך וגובר לנהל חיים תקינים. האם קק"ל תדע כעת לנצל את חלון ההזדמנויות ולהגיע להסדרה מול בעלת הקרקע, חברת אקסטל, או שהסוגיה תשקע לעוד עשור של קיפאון ונזק לתושבים?
בלב אחת הערים הרגישות והמורכבות בעולם מתנהל בשנים האחרונות משבר נדל"ני־משפטי שקט אך דרמטי. משפחות רבות בשכונות רחביה וטלביה, הנמצאות בלב ירושלים, חיות בדירות שנבנו על קרקעות שהיו בעבר בבעלות הכנסייה והוחכרו לקרן הקיימת לישראל, אך הזכויות עליהן מוגבלות בזמן ועתידות להסתיים בשנת 2050 . הקרקעות מצויות היום בבעלות יהודית מלאה, ומנוהלות על ידי חברת אקסטל של גארי ברנט. הן כוללות, מלבד כאלף דירות, גם שטחים ירוקים רחבים ונכסים לאומיים רבי ערך, דוגמת חלק ממוזיאון ישראל, עמק המצלבה, מרכז בגין ועוד מספר קרקעות פנויות לפיתוח. מה שנראה במשך שנים כבעיה רחוקה, כמעט תיאורטית, הפך למציאות יומיומית שמכבידה על חייהם של התושבים: חוסר ודאות קנייני, ירידת ערך נכסים וקושי הולך וגובר לנהל חיים כלכליים תקינים. כעת, לראשונה מזה שנים, נראה שמתגבש ניסיון ממשי להסדרה, ומתחדדת השאלה המרכזית: האם קק"ל ועיריית ירושלים ידעו לנצל את חלון ההזדמנויות, או שהסוגיה תשקע לעוד עשור של קיפאון, שבו כולם מפסידים?
משבר של חוסר ודאות, ולא רק של נדל"ן
הסיפור של קרקעות הכנסייה אינו רק סיפור משפטי או כלכלי. הוא נוגע בליבת החיים של מאות רבות של משפחות. דירות שבעבר נחשבו לנכסים יציבים בשכונות מהמבוקשות בישראל הפכו לנכסים עם סימן שאלה. ככל שמתקרבים לסיום תקופות החכירה, כך מתגברים החששות: קושי למכור דירה, מגבלות בקבלת משכנתאות, ירידת ערך בפועל, ובעיקר חוסר ודאות לגבי העתיד. המצב כיום הוא שבשל חוסר הוודאות הדירות נסחרות בכשישים אחוז מערכן בלבד, ומאחר שמדובר בשכונות המבוקשות בירושלים, המשמעות היא ירידת ערך של מיליוני שקלים לדירה. לדבריו של יעקב, תושב טלביה, הבעיה כבר מורגשת בשטח: "ניסינו לבדוק אפשרות למכור או לשדרג, וראינו מיד שהשוק מתייחס אחרת לדירות על הקרקעות האלה. אנשים שואלים שאלות, הבנקים זהירים יותר. בשורה התחתונה זה כבר משפיע על הערך ברמה כזו שאנחנו אובדי עצות, והכי גרוע הוא שבלי פתרון זה רק ילך ויחריף, כי החכירה מתקצרת וחוסר הוודאות רק הולך וגדל".
האמת המשפטית: דרושה הסכמה
אחת הנקודות המרכזיות שעלו לאחרונה בשיח הציבורי בעקבות הגשת עתירה נגד קק"ל לבג"ץ היא העובדה הפשוטה, שלא תמיד מובנת, שהזכויות של הדיירים הן זכויות חכירה שנקבעו מראש לתקופה מוגבלת. במילים אחרות: מדובר בהסדר חוזי שבסיומו הקרקע חוזרת לבעליה. אין כאן זכות אוטומטית להארכה, ואין "הבטחה מובנית" לבעלות, אלא מנגנון עם אפשרות הארכה לא מוגדרת גם ביחס לתקופה, ובעיקר ביחס למחיר. המשמעות היא שהארכת החכירה צפויה לעלות מיליארדי שקלים מקופת קק"ל, וצפויה לקרות רק בעוד שנים ארוכות של חוסר ודאות. אל מול החלופה הזו פורסם בעבר, כי קק"ל ואקסטל מנהלות מגעים מתקדמים להגעה להסדרה כוללת של הסוגיה ובראש ובראשונה של מעמד הדיירים. ניסיונות להבין היכן עומדים הדברים כעת נענו בכך שהעניין מצוי בטיפול במגמה להביא לפתרון הטוב ביותר לכל הצדדים, אך בינתיים הדיירים תקועים וממתינים לפתרון. רבים מהם, שכבר שבעו מהבטחות, נמצאים כבר במגעים מתקדמים עם אקסטל לקידום התחדשות עירונית בחלק מהבניינים, שבמסגרתה תובטח להם הבעלות. יעקב הדייר מדגיש: "עד שמישהו בקק"ל ובעירייה יתעורר וייקח אחריות, אנחנו מנסים לדאוג לעצמנו. דירה חדשה עם בעלות זו עסקה מצוינת, ובמקום לסמוך על אחרים, עדיף שנדאג לעצמנו".
הזדמנות שלא הייתה בעבר
דווקא על רקע המצב המורכב הזה נוצרה בשנים האחרונות הזדמנות: לראשונה יש אפשרות ממשית להגיע להסדרה כוללת בין בעלת הקרקע, אקסטל, לבין קק"ל, באופן שיאפשר לדיירים להסדיר את זכויותיהם בצורה ברורה וארוכת טווח. אין עוד כנסייה עם המורכבויות הבין־דתיות, ויש חלון זמנים שבו אפשרות ההארכה עוד רחוקה מספיק כדי ללחוץ על הבעלים להגיע להסדר שישפר את מצבם של הדיירים באופן מיידי. המשמעות של הסדר כזה היא דרמטית: ודאות קניינית, יציבות כלכלית, יכולת תכנון לעתיד והחזרת אמון לשוק הנדל"ן המקומי.
הזמן שחלף פוגע בדיירים
אחת הטעויות הנפוצות היא לחשוב שאפשר להמתין, שהזמן יפתור את הבעיה או שהמצב יישאר כפי שהוא. בפועל, המציאות הפוכה: לפי שמאים ומומחים בתחום, ככל שמתקרבים לסיום החכירה, רמת הסיכון עולה, הערך נשחק והאפשרויות מצטמצמות. בכל שנה שעוברת הערך הולך ויורד, ובנקודה מסוימת כבר יהיה קשה הרבה יותר למצוא נקודת איזון שתבטיח לכל צד את מה שהוא צריך. שוק הנדל"ן אינו מחכה להכרעות משפטיות. הוא מתמחר אי-ודאות בזמן אמת, והמשמעות היא שבתוך שנים ספורות, הרבה לפני סוף החכירה, כבר תהיה שחיקת ערך ברמה היסטורית. דורון, תושב רחביה, מתאר זאת מנקודת מבט אישית: "אנחנו מרגישים שהשעון מתקתק. כל שנה שעוברת בלי פתרון, זו עוד קצת ירידה בערך, עוד קצת חוסר ביטחון. זה לא מצב שאפשר להישאר בו לאורך זמן. אם יהיה הסכם שנותן לנו ודאות לעשרות שנים קדימה, זה משנה את כל התמונה. זה לא רק ערך הדירה, זה בעיקר השקט הנפשי. קק"ל חייבת להתעורר".
מאבק או הסדרה?
בשיח הציבורי קיימות גישות שונות: יש מי שמאמינים במאבק משפטי ובעתירות לבג"ץ שיביאו לפתרון טוב יותר ויש מי שסבורים כי הדרך הנכונה היא להגיע להסדר מוסכם בין הצדדים. אצל רבים מהדיירים מתחזקת ההבנה שהדרך השנייה היא גם הריאלית יותר, ושמאבקים משפטיים צפויים לקחת שנים ארוכות, שאין לדעת מה יהיה בסופן. "צריך לשאול מה באמת מביא תוצאה", אומר יעקב. "אנחנו לא מחפשים לנצח בדיון משפטי, אנחנו מחפשים לדעת מה יקרה עם הבית שלנו". לדבריו, פתרון מוסכם עדיף על פני שנים של חוסר ודאות: "עדיף פתרון ברור שאפשר לחיות איתו, מאשר להישאר תלוי באוויר".
האינטרס המשותף: יציאה מהקיפאון
אחד ההיבטים הפחות מדוברים הוא שלכל הצדדים יש אינטרס דומה: לצאת מהמצב הקיים. הדיירים רוצים ביטחון, העיר רוצה ודאות תכנונית, ובעלי הקרקע רוצים הסדרה שתאפשר קידום והתחדשות של מרכז העיר. הקיפאון הנוכחי אינו משרת אף אחד. אחרי הכול, אף אחד לא מרוויח מהמצב הנוכחי. השאלה היא מי מוכן לקחת אחריות ולהתקדם.
הקרקעות בירושלים בצומת דרכים, החלטה שלא ניתן לדחות
הסוגיה הזו היא מבחן רחב יותר ליכולת של הצדדים ובראשם קק"ל והעירייה להתמודד עם סוגיות מורכבות שמשלבות היסטוריה, משפט וכלכלה. האם לב העיר יישאר תקוע, ואלפי תושבים יישארו במצוקה, או שהצדדים ימצאו דרך להתקדם להסדרה מודרנית שמעניקה ודאות? בסופו של דבר, הבחירה היא בין ודאות שמבטיחה שגשוג לבין אי־ודאות שתלך ותגבר. האם להמשיך במצב שבו כל שנה שעוברת מגדילה את הסיכון לתושבים, או להתקדם להסדרה שתעניק יציבות לשנים קדימה? עבור אלפי משפחות זו אינה שאלה תיאורטית. זו שאלה של בית. נדמה שהפתרון כבר כאן, התושבים מצפים לו, והשאלה הגדולה היא האם השחקנים השונים, קק"ל, העירייה, המדינה ואקסטל, יעשו את מה שמתבקש ומצופה, כי הזמן שעובר לא חוזר.
