הרבה השתנה בענף השקעות הנדל"ן בעשור האחרון. השקעות מורכבות כגון קבוצות רכישה, זכות לדירה, קרקעות, השקעות בחו"ל, מימון פרויקטים, נדל"ן מניב ועוד - נגישות הרבה יותר לציבור הרחב. מגמה נוספת היא הרעת התנאים עבור משקיעי נדל"ן - מבחינת מיסוי, דרישות הון עצמי ותנאי מימון.
"מגוון מוצרים מצד אחד והמון מגבלות מצד שני יוצרים אצל המשקיע הפרטי קושי בקבלת החלטה לגבי אפיק ההשקעה הנכון", אומר ניצן יפרח, מייסד VEST השקעות נדל"ן, המספקת שירות לעשרות משקיעים בשנה. "בנוסף, השינויים בשוק והכותרות המפחידות יוצרים אי ודאות ותחושת חוסר ביטחון. יש תחושה שהשקעות בנדל"ן הפכו לשדה קרב. עסקת נדל"ן אינה שונה בתכלית מבעבר, אבל רף הכניסה הגבוה והמימון המורכב דורשים ידע מקצועי ממגוון תחומים כמו מימון, מיסוי, חוזים ומגמות שוק שלרוב אין למשקיע הפרטי״.
לדבריו, "הקושי הגדול ביותר של המשקיע הישראלי הוא לקבל החלטה. שזה למעשה הדבר הכי גדול שאנחנו מסוגלים לתת - תמיכה בקבלת החלטה, מתוך תחושת ביטחון. בסופו של דבר, את התועלת המקצועית של חיסכון במשכנתה, צורת מימון, איתור המיקום - הלקוח לא יודע לאמוד. מה שהוא מבין זה שאחרי שחשש מקבלת החלטה במשך זמן רב, הוא מגיע אלינו ויכול לקבל החלטות תוך מספר שבועות".
ב-5 השנים האחרונות התפתחה פונקציה חדשה של 'מלווי משקיעים'. "לרוב מדובר במתווכים או מרצים במכללות נדל"ן אשר שיתפו פעולה עם יועצי משכנתאות ויצרו מעטפת של ליווי", אומר יפרח, כלכלן בהשכלתו אשר הרצה בעצמו במכללות הנדל"ן ופעיל כבר יותר מעשור בענף במגוון תחומים.
"מלווה משקיעים זו פונקציה בריאה אבל חסרה", אומר יפרח. "היא מתבססת על אדם אחד שלרוב מתמחה באזור אחד או שניים. בדומה לקרן השקעות, על מנת לייצר אופטימיזציה ושליטה בשוק רחב, חייבים להעסיק אנליסטים, כלכלנים, משפטנים ואנשי שטח שמחוברים לשוק ברמת המיקרו והמאקרו".
לפני כשנתיים הבין יפרח שהגיע הזמן לשלב הבא בהשקעות נדל"ן. "כמו שיש בתי השקעות לניהול השקעות פיננסיות, הגיע הזמן לבית השקעות לניהול השקעות נדל"ן", הוא אומר. "פירמה שנותנת ביטחון, שלא מושתתת על אישיות של בעל מקצוע אחד, אלא מספקת מענה מקצועי רב-תחומי וכלים שהיו נגישים עד היום רק לחברות הנדל״ן הגדולות".
VEST היא מחלוצות התחום, "אבל אני סבור ש-5 שנים מהיום יהיו מספר חברות כאלו והשירותים יהיו יותר ויותר דיגיטליים. כל משפחה צעירה עם שתי משכורות, חצי מיליון-מיליון ₪ זמינים ומחשבה לטווח הרחוק, יכולה לקבל ערך גדול משירות כזה", אומר יפרח. "כמו שיש להם מאמן כושר אישי, חברת הפקה לחתונה, יועץ תזונה ופסיכולוג שתומך בתהליכים ההתפתחותיים שלהם, הדור הנוכחי מבין שמדובר בשירות ששווה את ההשקעה. מדובר באנשים שמבינים במה הם לא מבינים, ורוצים לקבל עזרה". VEST, בתמורה, "נותנת ביטחון לפני הכל. אנחנו חוסכים ללקוחותינו זמן יקר ומרחיקים מהם את 'הלכלוך' שמתלווה לעסקת נדל״ן ומשפרים את הרווחיות עבורם בצורה ניכרת, אבל מעל הכל אנחנו מאפשרים לקבל החלטות בביטחון".
במהלך התקופה בה יפרח לימד במכללות, הוא פיתח שיטה "שהמטרה שלה משולבת - מצד אחד אופטימיזציה, ומצד שני קיצור התהליך. אפשר להתלבט מתחת לניאונים במשרד, אבל כשיוצאים לשטח ממוקדים בלא יותר מ-300 על 300 מטר".
השלב הראשון הוא תכנון, בו יוצרים תכנית פיננסית. "אנחנו עושים רשימת קניות לפני הליכה לסופר ובונים תכנית פיננסית מפורטת בפתיחת עסק, אבל כשקונים דירה ב-3.5 מיליון ₪ אנחנו לא עושים כלום", אומר יפרח. "זה החלק הכי חשוב בתהליך, ה'פטנט' של השיטה - שלב קבלת ההחלטות מבוסס אלגוריתם שהופך את כלל הנתונים לתשובות: תקציב, אחוז מימון, החזר חודשי אופטימלי, הון עצמי, מיקום. אחד החידושים הוא לענות קודם לגבי התקציב, ורק אז לגבי המיקום". מיקום הוא חשוב, "אבל מימון ומיסוי הם שחקנים משמעותיים מאוד", אומר יפרח. "יצא לי לראות משקיעים שקנו דירה נוספת ועשו לעצמם פיגוע מס של 800 אלף ₪ בדירה קיימת, או כאלו שנכנסו בלי מימון והתחרטו יום אחרי".
השלב השני בשיטה הוא ביצוע. "אחרי שיש תכנית עסקית חתומה, בדומה לתכנית אדריכלית, מגיע הזמן לבצע אותה בשטח. בשלב זה VEST היא הקבלן המבצע, האינטגרטור שמקבל את כל האש מהבנק, המתווך, עורכי הדין, השמאי ועוד. זה כמו נסיעה עם WAZE או בלעדיו - VEST מתמודדת עם ההתקלות הרבות שקיימות כמעט בכל עסקה, ומונעת טעויות שיכולות לעלות הרבה מאוד כסף. הערך הגדול למשקיע הוא חיסכון בזמן ושקט נפשי בתהליך שהוא רכבת הרים".
השלב השלישי בתהליך הוא ניהול. "המשקיע הישראלי נוטה לזלזל בתפעול נכס", אומר יפרח. "מצד אחד, צריך לתחזק את הנכס מבחינת שיפוצים וטיפול תקופתי כדי שלא יתיישן. יש לכך עלות, וגם לזמינות במקרה חירום בדיוק כשבעל הדירה לא פנוי". מצד שני, "יש מרכיב של ניהול ההשקעה, שהוא עולם אחר לגמרי. מדובר על מעקב אחרי ביצועים, תזרים, ניתוח שנתי של עמידה בציפיות, מעקב אחרי השוק והמלצה האם לשנות נתיב. למשל, אם בעבר פינוי-בינוי היה הזדמנות שחבל לפספס, השילוב הנוכחי של ריביות גבוהות וסוף השנה מוביל אותנו ללוות יותר רכישות בפרויקטים חדשים בתמהיל 20\80, אשר מפגישים את המשקיע עם המשכנתה רק בעוד 3-4 שנים".
בשורה התחתונה, המודל העסקי של בית השקעות לנדל"ן יצטרך להביא תועלת לכל הצדדים. "המשקיע נהנה מיכולות מחקר וניתוח בדומה לחברות הנדלן הגדולות ומכוח צרכני מול הבנקים, היזמים והספקים", אומר יפרח. היזמים והבנקים, לדבריו, "מקבלים לקוח בשל, שעבר תכנון מקיף ברמה הפיננסית ובחינה של המאזן ותזרים המזומנים. מדובר לרוב בלקוחות מעולמות ההייטק, הרפואה ומשרד הביטחון, שמרוויחים יפה, מסתכלים קדימה אל הפנסיה ומעדיפים לעשות את הדרך בצורה מקצועית ולא לבד ובאופן ספונטני".
VEST, מצידה, משקיעה במחקרי שוק, שירותים משפטיים ומיסויים, פתרונות מימון מתקדמים ואירועים לטובת קהילת המשקיעים שלה. "אנחנו מפעילים צוות רחב כדי לתת ללקוחות שלנו את הידע והביטחון הנדרש להשקעה מושכלת", אומר יפרח.
______________________________
מייל: office@vest.co.il | טלפון: 050-668-6864 | אתר: vest.co.il
