דניאלה פז ארז, המנכ”ל והבעלים של חברת ייעוץ הנדל”ן הגדולה בישראל “פז כלכלה והנדסה” לא יכלה לשאת יותר את העובדה ששיטות העבודה בתחום התכנון האורבני ושמאות המקרקעין לא השתנו בכל 30 שנות פעילות החברה. לפני כחמש שנים היא החליטה לעשות משהו בנדון.
“ראיתי שכלים טכנולוגים החלו לצוץ בתעשיית הנדל״ן. BIM בשלב התכנון המפורט, CRM בניהול ופיקוח ובשלב האכלוס. אך בשלב הייזום והתכנון המוקדם, השלב שבו מרבית ההחלטות הקריטיות מתקבלות ומעצבות את עתידנו עשורים קדימה, עדיין לא הוטמעה טכנולוגיה. במשך עשרות שנים לא היה כל שינוי בדרכי העבודה”, היא מספרת על הצורך בשינוי.
כיצד את מסבירה זאת?
“תהליכי הייזום והתכנון בישראל לוקחים שנים רבות. כל ההליך הוא לינארי. גורם אחד תלוי בגורם אחר, כך שידע של יועץ אחד משפיע על מהלך של גורם אחר. כל אחד עובד על פלטפורמה שונה, ולמעשה מדבר בשפה אחרת. השלב הסופי של התכנון - שנערך באמצעים דיגיטליים - מודפס ממסמכי PDF, אותם בודקים באופן ידני. מצאתי את עצמי מחפשת כלי טכנולוגי שיסייע לצוות שלי בהליך הסבוך - ולא מצאתי, גם לא מעבר לים”.
זה היה השלב שבו ייסדה פז ארז את חברת הסטארט-אפ Urban Dashboard. החברה פיתחה פלטפורמת SaaS לשלב הייזום והתכנון המוקדם של פרויקטים בתחום הנדל”ן, הפלטפורמה מחברת בין מפות ושכבות מידע, כלי שרטוט פרמטרים, מחשבונים וכלי אנליזה. היא מעניקה ליזמים, למתכננים, לרשויות המקומיות ולכלל העוסקים בתחום את היכולת לצפות מראש במשמעויות הפרויקט בלחיצת כפתור. בצורה כזו, יכולים המשתמשים בה ליזום ולתכנן פרויקטים איכותיים, מיטביים ומקיימים, תוך חיסכון משמעותי בזמן, כסף ושאר משאבים.
“הרעיון הוא לספק למשתמש משקפיים בתהליך הייזום הראשוני”, מסבירה פז ארז. “לאפשר לאנשי פיתוח עסקי, מתכננים, שמאים, יועצים ושאר העוסקים בפרויקטי נדל”ן להבין את המשמעויות השונות של הפרויקט תוך כדי ייזום ותכנון הפרויקט, ולא בדיעבד”.
חדשנות Urban Dashboard נוגעת למספר היבטים: ראשית, מדובר בסביבת עבודה רוויית מידע. יזמים ומתכננים שואבים כיום את המידע ממקורות שונים ומגבשים אסטרטגיית ייזום נדל”ן ותכנון כשאופן בדיקת החלופות מתבצע בסביבה דו-ממדית וללא הקשר סביבתי. Urban Dashboard מאפשרת עבודה רציפה, תחקור אתר, ייזום ותכנון פרויקט על גבי מפה רוויית שכבות GIS מתעדכנות ומותאמות. בדיקת חלופות הפרויקט מתבצעת תוך בניית מודל פרמטרי בהשראת ה-BIM, שהפך לסטנדרט בעולם התכנון לביצוע. לכל ישות תכנונית על המסך יש פרמטרים הנוגעים לה: קומות, שימושי בניין, תמהיל דירות, שטחי בנייה, עלויות בניה, שווי מלאי וכדומה. התוצאה היא יכולת קבלת תובנות כלכליות, פרוגרמטיות ותכנוניות באופן מיידי, תוך כדי התהליך, משלב הסקיצה הראשונית ועד להשלמת התכנון. בעיניי, הכוח של הפלטפורמה הוא כלי האנליזה המיידיים. על כל שינוי בתכנון, המשתמש מקבל מיידית את המשמעויות וכך יכול לשפר את הפרויקט”.
כיצד זה בא לידי ביטוי בפועל בתהליכי העבודה?
“למשל, הוספת קומות מציגה מייד את היקף תוספת יחידות הדיור, השפעה על הכלכליות ועל השטח הנדרש לצרכי ציבור ומספקת תצוגה תלת-ממדית ביחס לסביבה”.
לקוח Urban Dashboard הראשון היה הצוות שתכנן את תמ״א 70 - תוכנית המתאר הארצית לסביבת 109 תחנות המטרו העתידיות במטרופולין גוש דן. הצוות חיפש כלי טכנולוגי שיאפשר תכנון על גבי סביבה רוויית מידע גאוגרפי, תוך קבלת אנליזות שונות לשיפור התוצאות. הפלטפורמה אפשרה לו להצליב את כל שכבות הנתונים הרלוונטיות ולעבוד כמעט בו-זמנית בכל התחנות, וזאת במטרה לקבל החלטות מיטביות בשלב התכנון המוקדם.
“זה היה למעשה ה-Proof of Concept שלנו”, אומרת פז ארז. “העבודה על תמ״א 70 אישרה את צורך השוק בפלטפורמה כזאת והיוותה יריית פתיחה להמשך פיתוח המוצר. מאז ועד היום, הצוות המוכשר שלנו ליווה חברות יזמיות ומשרדי תכנון מובילים בפרויקטים שונים והתחקה אחר סוגים שונים של תהליכים. המטרה: לייצר פלטפורמה יעילה, חכמה וחדשנית שתסייע ותוטמע בכל חברה העוסקת בתחום הנדל”ן”.
בשלב הראשון אתם מתמקדים בפרויקטים של התחדשות עירונית. למה דווקא להתחיל משם?
“מכיוון שהתחדשות עירונית היא מנוע היזמות המורכב ביותר והנפוץ ביותר בישראל. היות וההיבט הכלכלי מהווה גורם עיקרי בתהליך זה, השילוב של הידע הרב של ‘פז כלכלה והנדסה’ עם טכנולוגייתUrban Dashboard - הוא מתכון מנצח. היזם והאדריכל יכולים לגבש חלופת תכנון על גבי הפלטפורמה ולקבל פידבק כלכלי מידי. כך ממקסמים את תוצאות הפרויקט וחוסכים זמן רב”.
מהם האתגרים והקשיים בהובלת והטמעת מהלכי חדשנות כגון זה?
“אנו חיים בעידן שבו השינויים כל כך תכופים, שתכנון הלוקח עשור וימומש לפחות עשור לאחר מכן לא יתאים למציאות החדשה. לדוגמה, הכבישים שאנחנו מתכננים עלולים לאבד רלוונטיות כשהתחבורה תהפוך לאוטונומית. החניונים שאנחנו מקימים לא יידרשו כאשר ההתניידות בגוש דן תהיה ברכבת תחתית. לכן, יש הבנה שצריך לעבור לתכנון גמיש ועבודה במודלים פרמטרים. הבעיה היא שהמגבלות הרגולטוריות חוסמות את היכולת לאמץ שינויים. קושי זה משליך גם על אימוץ שינויים בתהליכי העבודה. עולם התכנון המוקדם מתקשה להכניס טכנולוגיות כי הוא כפוף לחקיקה ולתהליכים שנקבעים על ידי קובעי המדיניות”.
כיצד משתלבת הבינה המלאכותית בפלטפורמה?
“אנחנו בוחנים שילוב כלי AI, כגון הצעת חלופות מיטביות תוך יצירת תכנון גנרטיבי על פי פרמטרים שהמשתמש קובע ואף תחקור הסביבה באמצעות כלי בינה מלאכותית”.
איפה את רואה את Urban Dashboard ב-2030?
“אני מאמינה ש-Urban Dashboard תהפוך לסטנדרט בתחום התכנון האורבני. היכולת הטכנולוגית תאפשר יישום תכנון גמיש, שיאפשר למתכננים וליועצים להקים פרויקטים כלכליים ואיכותיים יותר. רשויות מקומיות ומקבלי ההחלטות יוכלו לנהל את המלאי התכנוני בצורה מיטבית, ובכך לשפר את איכות חיי התושבים. ברור לי שבקרוב נשאל: ‘איך נכנסנו להשקעות נדל”ן לפני Urban Dashboard‘? ולאחר הצלחת המוצר בישראל נטמיע אותו גם בשווקי הנדל”ן בארצות הברית ובאירופה”.
מוגש מטעם Urban Dashboard
לפרטים: www.urban-dashboard.info
